どーも。
無能貧乏ニートおじさんなのに不動産クラウドファンディングに手を出している者です(｀･ω･´)ｷﾘｯ
本日5/31は世界禁煙デーだそうで。情弱なわたくし、嫌煙デーと勘違いしまして、愛煙家野郎の前で、煙で汚されない綺麗な空気を吸う権利をうだうだと主張していたらボコボコにやられてしまいました🤣
あ、もちろんネタですよ。最近はタバコもタマゴもタマゴッチもお値段高いのでこれを機会に辞めることをオススメします。あ、JT株主としては日本のたばこは吸って欲しいけど🤣
さて、不動産クラウドファンディングで大人気のCOZUCHIをまたまた取上げます。COZUCHIで出資していたファンドで早期償還が発生し、本日、元本償還と分配金の入金がありました。確か前回の記事では年率換算37.5%（実利回り22.5%）を叩き出したファンドを紹介した記憶があります。
今回はそこには及ばずとも、やはり予定利回りを超えた分配金の入金となっております。
早期償還あった時だけ、クラウドファンディング関連の記事やるのね💀
分析記事や推奨ファンド紹介記事は無能がバレるからやりません😅
早期償還されたファンドの概要確認。
COZUCHIで昨年8月に10万円で応募し全額当選、出資し、予定よりかなり早く償還されたファンドの概要はこちら。
・市ヶ谷区分オフィス
予定年利：5.0%
運用期間：18ヶ月→8ヶ月で早期償還
募集金額：7.4億円
劣後出資比率：10.5%
私のような田舎者にはさっぱりわかりませんが、東京新宿区と千代田区の区境にあるJR市ヶ谷駅近く築2年の三菱地所ブランドマンションのオフィス部分を未使用のまま取得、自己利用または投資目的の2パターンの売却でキャピタルゲインを狙うファンドでございました。
「靖国神社へ参拝したことがあるので、きっと市ヶ谷駅は利用したことがあると思う、記憶にないけど😃」
・運用期間は1.5年(18ヶ月)とやや長めに設定
・募集額が7.4億円と大きめ
・想定利回りが5%と標準的
なこともありCOZUCHIとしては不人気で応募率は110%しかなく、結果論ですが美味しい案件となりました。
早期償還されたファンドの分配金と実利回りの確認です。
この項では分配金と利回りについての考察したいと思います。
早期償還された経緯は、買い手が直ぐ見つかり交渉がまとまったから。
運用開始から8ヶ月での終了となったのと、想定より高く売却できたので、年利換算で大きく上昇しました。
※COZUCHIはリターンの上限を設けない配当ポリシーなので、このような分配金の上振れが起こることがままあるようです。
おもわずニンマリの13.8%😃
あくまで年利換算ですけど。まあ、それにしても凄い数字です。
本来は年利5%を10万円・18ヶ月の運用で1.5年後に合計で7,500円の分配金を受取る想定でした（税引前）。それが早期償還によって実際の分配金はおいくら万円になったかというと…
9,170円、源泉徴収後7,298円という結果になりました。本来7,500円だった分配がかなり上振れたことが、この結果からわかるとおもいます。
今回のようなキャピタルゲイン型（売却益狙い）は株式でも同じ事が言えるけど、年利換算で大きく跳ねますね。これなら早期償還ウェルカムです😃
早期償還されたファンドの分配金と実利回りの確認です。
上振れされた分配金と元本が払い戻されたので良かったね♪♪で終わりではありません。ここで大事になるのがリアルな年利回りの計算です。
・出資金入金⇒ファンド開始までのタイムラグ
・ファンド終了⇒元本と分配金の払戻までのタイムラグ
この2つのタイムラグが長いとリアルな年利回りは下がってしまいます。運用期間が長ければ長いほどタイムラグの影響は低下する一方で、運用期間が短いとタイムラグの影響が大きくなります。運用期間ではなく、入金⇒払戻の資金拘束期間で本当の利回りを算出しましょう。
今回の市ヶ谷区分オフィスの場合、
・入金期限22/8/24⇒運用開始22/8/30
・運用終了23/4/28⇒払戻23/5/26
という資金拘束期間だったので、実利回りを23/2/16～23/5/12の270日での運用として再計算します。
100,000×(270/365)×X=9,170
X≒0.1239
実利回りは年利換算で12.39%という結果になりました。
想定利回り:5.0%
最終利回り：13.8%（年率換算）
実利回り：12.3%（年率換算）
運用期間が8か月あったため、実質利回りはさほど乖離していませんでしたね。
COZUCHIの投資方針。
今後もCOZUCHIでの出資を継続していきたいと思います。
本来は、上場系の安全性がより高い企業で運用するのが良いとは思いますが、私の場合は年利が高い運営会社で多少のリスクと取って運用したいため。
しかしながら、COZUCHIは大人気。東が丘レジデンスは応募率751%と激しい競争率でした抽選で当選する確率は平均10%と狭き門…😅
しかしながら、部分当選を採用するファンドが今後もあると思うし（当選確率35%までアップ）し、それにCOZUCHIチャレンジプログラムという救済措置をつい最近開始したので全く当たらないという投資家はいなくなりそう。これはSBI証券の IPOチャレンジポイント同様、応募したファンドに落選するとポイントが付与され、そのポイントの使用枚数で今後はファンドの当選順位が決まるという仕組み。つまりは落選回数が多いほど当たる確率が上がるのです。よっぽど運が悪い人でもいつかは出資できますね😃
ということで、今後も不動産クラウドファンディングはCOZUCHI主力でやっていこうとおもいます。
いつか痛い目にあいそうだなあ💀
投資やってて失敗しない奴なんていないぜ(クソ野郎ism)😃
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