どーも。
母の日にはプレゼントを贈るが、父の日は完全スルーのマザコン貧乏ニートおじさんです(｀･ω･´)ｷﾘｯ
不動産クラウドファンディングで大人気、COZUCHIを取上げます。COZUCHIで出資していたファンドで早期償還が発生し、本日、元本償還と分配金の入金がありました。
無事償還されるのは良いことですが、早期償還は果たして良いことずくめなのか？想定利回りからの変化、実利回りの確認、そして今回の早期償還を踏まえ、COZUCHIでの今後の投資方針について軽く掘り下げてみたいと思います。
早期償還あった時だけ、クラウドファンディング関連の記事やるのね💀
結果報告なら銘柄推奨にならないからノーリスクだし、記事構成もコピペできるの箇所あって便利なのよ😃
早期償還されたファンドの概要確認。
COZUCHIで今年2月に20万円で応募し、そのうち8万円が部分当選、出資し、予定よりかなり早く償還されたファンドの概要はこちら。
・目黒区東が丘レジデンス
予定年利：5.0%
運用期間：12ヶ月→2ヶ月弱で早期償還
募集金額：4.15億円
劣後出資比率：5.7%
私のような田舎者にはさっぱりわかりませんが、東急田園都市線駒沢大学駅徒歩5分、高級住宅街として名声高い「東が丘エリア」に立地する土地および建物を投資対象とし、芸能関係者や経営者等の富裕層向けに高級中古戸建物件として売却し、キャピタルゲインを狙うファンドでございました。
「上京するまで、田園調布は調布市に、国立競技場は国立市にあると思い込んでいた、ウインドウズ95世代の情弱田舎者あるある😃」
運用期間は1年間でしたが、希少性の高い物件かつ、状態が良くリフォーム工事等も必要なくすぐ売りに出せる状態にあったことから、ある程度は早期償還も視野にできた案件だったかもしれません。
早期償還されたファンドの分配金と実利回りの確認です。
この項では分配金と利回りについての考察したいと思います。
早期償還された経緯は、買い手が直ぐ見つかり交渉がまとまったから。
運用開始から2ヶ月かからず終了となったのと、想定より高く売却できたので、年利換算が凄いことになっています。
※COZUCHIはリターンの上限を設けない配当ポリシーなので、このような分配金の上振れが起こることがままあるようです。
脅威の37.5%😱😱😱
あくまで年利換算ですけど。まあ、それにしても凄い数字です。
本来は年利5%を8万円・12ヶ月の運用で1年後には合計で4,000円の分配金を受取る想定でした（税引前）。それが早期償還によって実際の分配金はおいくら万円になったかというと…
4,256円、源泉徴収後3,387円という結果になりました。本来4,000円だった分配が上振れたことが、この結果からわかるとおもいます。
確か前回記事で取上げたAGクラウドファンディングの早期償還は、期間が短くなるに比例して分配金も減ってしまい残念な感じもしましたが、今回のようなキャピタルゲイン型（売却益狙い）は株式でも同じ事が言えるけど、年利換算で大きく跳ねますね。これなら早期償還ウェルカムです😃
早期償還されたファンドの分配金と実利回りの確認です。
上振れされた分配金と元本が払い戻されたので良かったね♪♪で終わりではありません。ここで大事になるのがリアルな年利回りの計算です。
・出資金入金⇒ファンド開始までのタイムラグ
・ファンド終了⇒元本と分配金の払戻までのタイムラグ
この2つのタイムラグが長いとリアルな年利回りは下がってしまいます。運用期間が長ければ長いほどタイムラグの影響は低下する一方で、運用期間が短いとタイムラグの影響が大きくなります。運用期間ではなく、入金⇒払戻の資金拘束期間で本当の利回りを算出しましょう。
今回の目黒区東が丘レジデンスの場合、
・入金期限23/2/16⇒運用開始23/2/24
・運用終了23/4/14⇒払戻23/5/12
という資金拘束期間だったので、実利回りを23/2/16～23/5/12の86日での運用として再計算します。
80,000×(86/365)×X=4,256
X≒0.2257
実利回りは年利換算で22.57%という結果になりました。
想定利回り:5.0%
結果利回り：37.5%（年率換算）
実利回り：22.5%（年率換算）
このように、運用期間が短ければ短いほど、実質利回りは額面から乖離する傾向がありますので、この点も注意して出資するファンドを決めたほうが良いでしょうね。
COZUCHIの投資方針。
今後もCOZUCHIでの出資を継続していきたいと思います。
本来は、上場系の安全性がより高い企業で運用するのが良いとは思いますが、私の場合は年利が高い運営会社で多少のリスクと取って運用したいため。
しかしながら、COZUCHIは大人気。東が丘レジデンスは応募率751%と激しい競争率でした抽選で当選する確率は平均10%と狭き門…😅
しかしながら、部分当選を採用するファンドが今後もあると思うし（当選確率35%までアップ）し、それにCOZUCHIチャレンジプログラムという救済措置をつい最近開始したので全く当たらないという投資家はいなくなりそう。これはSBI証券の IPOチャレンジポイント同様、応募したファンドに落選するとポイントが付与され、そのポイントの使用枚数で今後はファンドの当選順位が決まるという仕組み。つまりは落選回数が多いほど当たる確率が上がるのです。よっぽど運が悪い人でもいつかは出資できますね😃
ということで、今後も不動産クラウドファンディングはCOZUCHI主力でやっていこうとおもいます。
いつか痛い目にあいそうだなあ💀
投資やってて失敗しない奴なんていないぜ(クソ野郎ism)😃
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