どーも。
倉庫大好きなカモ投資家です🦆😃
本日はNISA2022投資戦略の第3弾、年末恒例の公募増資（PO）を発表したSOSiLA物流リート法人（2979）について、残った2022年NISA枠で購入する銘柄に値するか検証してみます。
私の保有する3口分の含み益がまた減っちゃう😥
ざまあ💀
SOSiLA物流リート法人とは。
SOSiLA（ソシラ）物流リート法人は2019年に東証に上場した比較的新しいJ-REITです。住友商事がメインスポンサーで、住友商事が開発する物流施設SOSiLAを組入対象とする物流特化型のREITです。
J-REITに格付けあるって知ってますか？日銀様、JCR格付けがAA以上じゃないと買ってくれないらしいです。でもご安心を。SOSiLAは22年2月17付でA+からAA-に昇格しています（AAはAA-、AA、AA+ってあるんですがひっくるめてAAとしてます）。日銀様の買付対象になりました😃
でも最近、日銀様はめっきり日本株を買ってくれません…
話は変わりますが、今からとても大事な事を言います。
SOSiLA、社名の「i」が英小文字表記です。これは英大文字表記の中でなぜか1文字だけ英小文字のセブンイレブン、ブリジストンと同パターン。要注意です。
「nだけなぜか小文字🤔」
「BiSHもiだけ小文字だが、母音のiだけ小文字だから違う法則か🤔」
「そんな考察はどうでもいい💀」
SOSiLA物流リート法人の株価や分配金の推移。
SOSiLA物流リートは取得ベースで資産の中期成長目標を2,000億円としています。今が1,210億で、今回の増資で1412億になる想定。
利益を分配金でほぼ掃出してしまうREITの特性から、資産規模拡大には増資による資金集めが必須です。
ここ3年の増資のペースを確認すると
2020年12月1日に第1回
2021年12月1日に第2回
そして今回3回目の公募増資も12月1日。
この時期に増資することが投資家様に筒抜け、バレバレです😥
もっとサプライズなタイミングで仕掛けんかい！
おかげで、11月末権利が近づくと株価は普通上昇するはずなのに、ここはいつも下げる…たった2ヶ月で2万円下がりましたわ(* ´³З³`)ﾄﾎﾎ…
ということで、SOSiLAの株価推移です。
年初につけた176,900円から21.8％もの下落😥
東証リート指数が年初比5-6%の下落と比べてかなり下げてますね…私の2022損した株ワースト5には入ってきそう…(´・ω・｀)
忘れていましたけど、日経平均3万円回復した頃は19万円まで騰がってたのかぁ。そんとき売れていれば大儲けでしたが、今では雀の涙ばかりの含み益でございます…(´・ω・｀)
気を取り直し、SOSiLAの資料参照で分配金やNAV（なぶ）を見てみましょう。
分配金利回りは3.7%くらい。REITの平均値と同じくらい？物流は分配金が安定してる事を考えればまずまずの数字。一般株のBPRに当たる指標1口当たりNAVは1.07。平均値が1.0付近でこれは数値は低いほど割安とされているのであまり安くはないですね。ただ公募増資によって1口NAVはだんだんと改善されてるので、それ考慮に入れればそんなに悪くもないかも、でも倉庫って都心オフィスとは違って含み益資産とかなさそうだから、なぶ比較どうなんだろ、というのがREIT初心者の感想です。
公募増資のざっくり概要。
POはSMBC日興証券、大和証券、みずほ証券主幹事に売り出されます。母名義含めNISA口座を開設しているSBI証券、マネックス証券は取扱い無し。またもNISA枠でPOを申込むことは叶わなそうです。
私のテケトーな計算によれば6.4%の希薄化になります。13万割れしそうでいよいよ含み損が射程圏内か…(´・ω・｀)
いちおーPOに申込むけど、来年も再来年も増資あるから、あえてここで買わなくてもいいね、はい考察終了🤔
もうNISA枠使い切るの諦めたら？💀
最後まで読んで頂きありがとうございます。モチベ維持のため週1で応援クリックお願いします！
